在中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》(以下简称《办法》)后,各个商业银行纷纷涉入这一新的业务领域。随着个人商品房市场的日趋发展,以预售商品房作抵押向银行贷款的现象也越来越多,银行贷款的安全性问题也就随之产生。因此这一讲拟对银行在这一新兴的贷款业务中可能遇到的风险和可以采取的法律防范措施进行一个概括的介绍。
一、住房按揭背后所体现的消费理念极其定义
在我国最新引入这一新的贷款方式时,至今让人记忆犹新的是一幅宣传漫画,画上是两幅对比图,内容都是一位老太满脸幸福的呆在宽敞的家中,所不同的是第一副图画的是位美国老太,正满怀感慨地想,我终于全部还清了银行的贷款,房子最终完全属于我了;而另一副图中的中国老太却在想:我用一生的积蓄终于买下这套房子,总算住进新房了。这副漫画以简单的方式阐述了一个深刻的道理,那就是银行按揭将改变人们的消费理念和消费行为,由储蓄型消费向借贷型消费转化,这不仅仅只是一种刺激消费的方式,更重要的是它使人们提前享受到在当时有限财力下买不起的商品,从而人们的福利得以提高;从这幅简单的漫画里我们还可看出在住房按揭里,银行贷款的对象是普通的个人而非资信雄厚的企业,因此贷款将在一个很长的时间里才能还清,而且个人借款所购买的住房将为其还款提供某种担保。以上只是管中窥豹,要对住房按揭有更深刻的了解,仍然需要一个较为严格的定义。
楼宇按揭,是指由银行、房地产开发公司和购楼者三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动。简而言之,就是贷款买房子,它是在购房者交付一定比例的购房款后,差额部分由银行提供贷款,同时所购房产将作为还款的担保。按揭贷款不同于个人住房担保的特殊性除了抵押物的特指性,即按揭的抵押物只能是所购房屋外,更重要的是按揭的贷款一般用于购买期房,因此在楼宇建成之前,购房人抵押给银行的可以说只是一种将来才可获得的权利,我们姑且称之为期权。另外,按揭贷款用于购买期房,间接为开发商楼宇建设提供了资金,利于其加速资金周转,并降低了其直接贷款的成本。因此在楼宇建成之前,为降低银行的贷款风险,银行往往要求开发商为贷款提供连带保证。
因此在楼宇按揭的法律关系中,将涉及三个合同和三方当事人,具体关系如图所示(该种合同模式只在期房购买中适用):
购房合同是按揭贷款发生的基础关系,与银行债权保护相关的是个人住房抵押贷款合同和阶段连带保证协议。抵押合同发生在银行与借款人之间,银行为其提供贷款,借款人以所购房屋作为抵押;阶段保证合同发生在银行与房地产开发商之间,后者可向银行为购房人所借款息承担连带保证责任,该保证责任在楼宇建成,购房人获得房屋产权并办理相应的抵押手续后,该保证责任自行解除。因此这种模式又称之为阶段担保按揭贷款。以上的法律关系安排为银行债权在期房阶段的保护提供了“押上加保”的双重保险,但风险仍然存在。
二、按揭贷款的风险揭示
让我们先来看一个案例:购房人A与开发商B签订了购房协议,同时A向C银行申请个人住房贷款,以所购房屋作抵押,同时B同意为贷款本息承担阶段连带担保责任。这时可能发生以下几种风险:
(1) B公司所开发的房地产没有取得合法的土地使用权或违法预售,使A无法取得房产证,进而影响了C对抵押物的权益;
(2) B公司无正当理由逾期不能交楼,A以B根本违约为由要求解除购房合同,要求B归还已付房款,同时支付违约金,这时基础合同的纠纷同时威胁到了C银行的债权;
(3) B公司交付房屋质量低劣,A提出退房,要求B解除购房合同,退回房款,并支付违约金;在A与B打官司期间,A停止了向C继续还款;
(4) A由于经济状况恶化或发生了影响其偿债能力的重大变故,无法继续还本付息,而对C银行构成违约;
(5) A的违约非其所愿,出于社会稳定因素等考虑,银行不能使A无家可归,所以实际上不能处置抵押房屋。这可称之为抵押物处置的风险。
简而言之,银行按揭贷款的风险可能来自于开发商,如其不能或不适当履行其交楼义务,或其实施欺诈或违法行为使所售房产的产权受到影响;它还可能来自于借款人,如其提供虚假证明文件,或由于经济状况恶化而违约等;其他的风险还可能来自于政府政策的变化或不可抗力;上述案例中假设的几种情形只涉及了这些风险中最典型的几种,下面我们将讨论银行如何利用法律保护机制去化解风险。
三、银行按揭贷款风险的法律防范机制
在本文所举案例的第一种情形,银行应要求开发商B提供土地使用权证书、土地使用金付讫证明及预售资格的取得证明等文件,对上述证件进行严格审查,以确保未来抵押物权利无瑕疵。在房屋竣工,购房人取得“房屋产权证书”后,应要求其办理房屋抵押登记手续,将“他项权利证书”交银行收执,使期权抵押变为现权抵押,进而降低抵押风险,保护自己的债权安全。
在本文所举的后三种情形,银行应积极主张债权,通过法律手段实现担保以清偿贷款。
在第二和第三种情形中由于A与B购房合同的纠纷而引致贷款风险,如果A与B已发生法律诉讼,这时C银行有两种救济方式可供选择,一是主动以借款纠纷为由,以A与B为共同被告提起诉讼,要求A提前归还尚欠贷款本息(见“办法”35条),B承担连带保证责任。二是以独立请求权的第三人身份参加到A、 B的买卖纠纷诉讼中,请求法院对购房合同和按揭贷款合同合并审理,要求A立即归还所欠贷款和本息,B开发商承担连带偿还义务。第一种方式的采取一般发生在A停止对银行偿债的情形;如无A违约的情形,银行只能采取第二种诉讼方式。
如果A与B在诉讼中达成了调解协议,双方愿意继续履行原购房协议,同时A亦愿意继续向C偿还按揭借款,该协议对拥有独立请求权的银行并不具有强制约束力。银行可根据实际情况进行利弊权衡,如果认为A与B的资信情况尚可,有可能按时还款,可以放弃自己的诉讼请求,同意A、B的调解协议;如果银行认为继续借款风险太大,则可坚持自己的诉讼请求,即要求A立即归还尚欠本息,B承担连带偿还责任。
在第四种A单纯违约的情形,如果该项违约发生在期房阶段,银行可采取协商和诉讼的方式解决(见“办法”34条)。如果A愿意合作,则可直接协商拍卖该款期房,以所得价款优先偿还借款本息,不足部分由B承担连带保证责任。这当然是成本最小的纠纷解决方式,但其前提是各方当事人的同意。
在直接向法院提起诉讼的情形,如在期房阶段,银行可以A与B作为共同被告,要求A立即归还所欠本息,如A确无偿债能力,可要求B承担连带保证责任;如银行已经取得了房屋抵押权利,则可要求法院强制拍卖抵押房产,以房款优先偿付欠款及本息,不足部分由A承担补足责任。
第五种风险的规避与其说是法律问题,不如说是社会问题。因为尽管银行对该抵押房产的处置权利无可质疑,但社会的因素与人道的因素却使这种权利只具有纸面上的强制性。这其实说明了个人住房抵押贷款的特殊性,其债权的真正保护与其说来自于《担保法》上对抵押物权利的确认,不如说依赖于一个良好的社会信用体系和风险分担机制的建立,例如保险机制的引入或按揭贷款的证券化,这是一个宏观的制度建设问题。因为住房按揭贷款背后的一个道德理念是“居者有其屋”,这就使其风险规避的政策设计规划超出了单纯的法律担保范畴。
四、与住房按揭业务配套的法律与社会制度的完善
综上所述,期房按揭贷款的风险根源于银行贷款对象的特殊性,他们只是普通的消费者,而且他们为担保贷款所提供的担保又是与其休戚相关的住房,而且按揭还款的长期性还决定了贷款的安全取决于借款人人身和经济状况的长期稳定,上述的特点决定了在设计按揭贷款的法律保障时,单纯的债权担保已不敷所需。因为住房按揭担保的特殊性决定了,银行在处理抵押物以清偿债权时不可避免地要与购房人和社会中一些公认的道德价值发生冲突。尽管银行是一个商业主体而非社会福利机构,其强制拍卖房产的行为依法有据,但对银行的社会和市场形象是有所损害的。而且购房人作为自然人,天灾人祸在所难免,这种风险均由银行来承担似不堪负荷,因此建立相应的社会保险机制与风险分担机制才是风险防范的治本之道。这里举一个法国国家人寿保险公司的例子,其采取团体保险的办法。当借款人死亡或完全丧失工作能力时,由保险公司为其偿还全部剩余贷款并不再保留追索权,使其本人或家属可保留其房屋;在借款人暂时失业时,保险公司负担其每月的应还欠款。这样的双重保险机制原则既保证了银行债权的安全,又使借款人免于因经济拮据而遭丧失其屋之苦。进而保证了社会的安定与和谐。
按揭贷款的证券化亦是一种拓宽融资渠道,分散银行风险的好办法。但限于本文篇幅,我们只希望在介绍对银行按揭债权现存法律保护机制的同时,亦阐明这样一个道理,个人住房按揭债权的安全不单纯在于法律担保机制的完善,更重要的是社会保险和融资风险分散制度的建立,这才是真正治本之道。

2001 > 2001年总第39辑