中国人传统的购房方式是先攒钱，再买房。往往是辛辛苦苦攒了很长时间钱，才能买上自己梦寐以求的房子，而辛苦的岁月又大都是在简陋的居室里度过的，所以不免有些得不偿失。随着我国经济的快速发展，越来越多的人开始贷款购房，即先买房，再还钱，提前过上了舒适的生活。
贷款购房牵涉多方主体利益，包括消费者、银行和房地产商。为了减少风险，保障贷款能够按期偿还，银行往往要求作为借款人的消费者购买贷款购房保险，保险公司作为保险人也参与到购房过程中来。所谓贷款购房保险，指借款人在申请贷款时，根据贷款合同约定向保险人购买的一种保险，保险人对于保险合同中约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替贷款人偿还贷款本息的责任。目前，我国的贷款购房保险主要包括：(1)房屋抵押贷款保险；(2)贷款保证保险。前者指当因为发生火灾、爆炸，暴风、暴雨、台风、洪水、雷击等自然灾害，或者空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌而造成房屋的直接损失时，保险人承担赔偿责任的保险。后者指因为投保人死亡、失踪或者残疾而永久丧失全部劳动能力导致无法按期偿还贷款本息时，保险人承担代偿责任的保险。
与银行和保险公司相比，作为投保人的购房者多处于弱势地位，贷款购房保险合同通常是以格式合同的形式出现的。格式合同的条款是否公平，投保人的利益是否得到很好的保护无疑都直接关系到我国住房信贷事业的发展。因此，非常有必要对贷款购房保险过程中的法律问题进行分析，以求公平保护购房人、银行和保险公司的利益，最后达到多赢结局。具体分析如下：
一、贷款购房保险是否构成法律禁止的强制保险？
我国《保险法》第10条规定“投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同”。根据该条规定，一种保险构成违法的强制保险的要件有两个：一是法律或者行政法规没有明确规定必须投保此种保险；二是保险公司和其他单位强制他人订立该保险的保险合同。如果贷款购房保险符合这两个要件，那么它就构成法律所禁止的强制保险；如果不符合，它就是合法的保险。
贷款购房保险的法律渊源主要为中国人民银行1998年第7号文告发布的《个人住房贷款管理办法》第25五条，该条规定“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管”；商业银行制定的贷款管理办法，如中国工商银行制定的《商业用房贷款管理办法》第8条规定办理商业用房抵押贷款“抵押人应到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险”；商业银行和购房人签订的《住房抵押贷款合同》，如《住房抵押贷款合同》文书范本中规定“甲方需对抵押物办理保险，保险单交乙方保管”（甲方为借款人，乙方为贷款人）。从规范角度来看，贷款购房保险不是法律或者行政法规规定的必须投保的保险，而是银行在放贷时对借款人提出的一项要求。从该险种设立的目的来看，贷款购房保险可以减少银行的贷款风险，它是银行在与借款人签订《住房贷款合同》时出于自身利益的一种安排。因此，如果银行与借款人签订《住房贷款合同》时要求借款人购买贷款购房保险，同时并不指定保险人，借款人可以自由地选择保险人订立该险种的保险合同而不受银行强制，那么银行的这种行为就不是《保险法》所规定的“强制他人订立该保险的保险合同”的强制保险行为，它只是银行在贷款时一种必要的商业安排，是商业银行在贷款过程中一种纯粹的市场行为。这种保险如同海上运输保险一样，是借贷双方合意的结果。
在购买贷款购房保险时，银行可以基于其业务优势和经验积累向借款人推荐某些保险人，由借款人进行选择，这可以给借款人节约成本。但是，如果银行在贷款时指定借款人购买某保险人的贷款购房保险，而不让借款人自由选择保险人，那么银行通过这种行为强制借款人与某保险人订立贷款购房保险的保险合同，符合《保险法》规定的强制保险要件，是我国法律所禁止的强制保险行为。银行的这种强制保险行为损害了借款人的自主选择权，它体现了银行优势的滥用，它会造成保险人之间的不正当竞争，从而破坏保险市场自由的公平的竞争，最终会阻碍我国保险业和住房信贷业的发展。当出现这种行为时，一方面工商机关可以对其进行行政监管；另一方面借款人和相关保险公司可以依法起诉，以法律来制裁银行的强制保险行为。
二、贷款购房保险能否完全保障贷款人的放贷风险？
正如前文介绍，我国目前的贷款购房保险主要有房屋保险和抵押贷款保证保险。对于抵押贷款保证保险而言，当发生保险事故时，保险人承担代偿责任，通常说来这可以完全化解借款人的还款风险。对于房屋抵押贷款保险而言，情况更为复杂。
房屋抵押贷款保险是财产保险的一种。该险种中主要有三个指标来保障贷款人的放贷风险，即保险金额、保险价值和出险后的理赔价值。所谓保险金额，是指保险人承担赔偿责任的最高限额。保险人在保险事故发生后的最大理赔额不得超过保险金额，这个指标是保险人赔偿的上限。一般说来，在贷款购房保险中保险金额通常设定为购房时房屋的价格，该价格高于银行的贷款额，以此保证房屋出险时银行的利益不受损失。保险价值是另一个保障银行贷款风险的指标。所谓保险价值，一般是指保险事故发生时保险标的的实际价值。保险价值和出险后保险人的理赔价值直接相关。保险人出险后的理赔价值通常按如下方式计算：
(1)当房屋全部损失时，若保险金额等于或高于保险价值，则理赔价值以不超过保险价值为限；若保险金额低于保险价值，则理赔价值为保险金额；
(2)当房屋部分损失时，若保险金额等于或高于保险价值，则理赔价值按实际发生的损失计算；若保险金额低于保险价值，则理赔价值按保险金额与保险价值比例乘以实际发生的损失计算。
在贷款购房保险中，保险金额通常比较确定，即购买房屋时房产的价格，而保险价值却往往不十分明确，需等到保险事故发生时才能确定。由于保险事故通常在贷款购房一段时间之后才发生，所以保险价值通常不等于购房时的房屋价格。因为保险价值是指保险事故发生时保险标的的实际价值，所以保险价值应当等于保险标的的最初购置价值减去保险标的的折旧价值。保险标的的最初购置价值即为购买房屋时房产的价格，它应由房屋成本、费用、税金、行政事业性收费和利润五部分组成，而不能仅为房屋的建筑成本。贷款购房保险保险标的的折旧价值应根据保险事故发生时房屋的使用程度、房地产市场状况和类似房产状况进行计算。
保险事故发生后，保险人的理赔价值是银行放贷风险的最终保障。所以在贷款购房保险合同中不要只是笼统地规定“保险价值为保险事故发生时保险标的的实际价值”，而最好明确约定如何在出险时计算保险价值和理赔价值，约定通过什么机构经过哪些程序来计算，以此化解房屋出险后出现的各种风险。
三、贷款购房保险的保险费是否必须一次性交纳？
保险法律并没有强制性规定保险费必须一次性交纳。保险费的交纳方式应当由投保人和保险人在保险合同中自由约定，既可以一次交纳，也可以分次交纳，这是当事人协商的结果。
因为交纳保险费是使贷款购房保险合同生效的前提条件，而生效的贷款购房保险合同又是银行贷款风险的保障，所以银行通常希望借款人能够一次性支付保险费，从而最大程度保障其利益。但是，借款人是分期偿还银行贷款的，而且还款的期限比较长（最长可达20年），所以有很多情况是签订贷款购房保险合同时所无法预料的。在漫长的还款过程中，保险标的的危险程度会发生变化，保险公司的保险费率会进行调整，借款人的还款额会不断减少……类似发生变动的情况还有很多。因此，强制一次性支付保险费对于借款人来说不是很合理。
但是，现在绝大多数贷款购房保险合同中都明确规定保险费必须一次性交纳。保险费的计算方式为：保险费＝保险金额×保险费率×保险期间。保险费率是保险公司根据保险事故发生的概率和保险公司的经营成本等要素精算得出。在保险费一次性支付的情况下，由于投保人需一次付出大量现金，所以通常适用比较低的保险费率。现在，贷款购房保险的保险费率一般为年利率1‰。
在保障银行贷款风险的前提下，应当允许借款人分期交纳保险费。首先，银行应当对借款人的分期交纳保险费行为进行监控，具体操作方式包括持有保险单，与保险公司多多沟通，通知借款人等等。虽然这在一定程度上增加了银行的经营成本，但是分期交纳保险费可以减轻借款人的即期付款压力，同时也可以刺激保险业的竞争。
四、买期房是否可以购买贷款购房保险？
期房，指正在由房地产开发商建设的还没有完全竣工的房屋。相对于现房而言，由于期房还不是成型的商品房，所以借款人不能为其购买房屋抵押贷款保险，只有当期房变成现房时，才应当为其购买抵押贷款保险。因此，银行贷款时应当更多地考虑借款人的还款风险，这可以通过购买保证保险来化解，而保证保险也是贷款购房保险中的一种。
住房信贷乃至消费信贷，可以充分地发挥各种资源的效用，提高人民生活水平，是比较合理的金融运作方式。由于这类信贷涉及到普通消费者、银行、商品制造商和保险公司等多方利益，所以它的运作需要能够比较公平合理地处理各方主体之间的利益关系，十分复杂。这类信贷如今多由商业银行进行运作，主要是一种市场行为。因此，消费信贷业的发展一方面需要各种市场的充分发育充分竞争，包括信贷市场、保险市场、中介评估市场和信用记录市场等；另一方面需要依法禁止各种市场中的不正当竞争行为，依照当事人之间的约定和相关法律规范公平合理地调整他们的行为，以使其发展更加公平规范有序。
2001 > 2001年总第44辑