一、新生事物—产权式酒店
自2001年4月底，全国首家产权式酒店—深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业以来，产权式酒店在中国的各大城市纷纷落户，在北京、广州甚至在一些中小城市也可见产权式酒店的身影。在2002年，产权式酒店更是被作为投资与休闲同时兼而顾之的一种全新的形式，受到旅游业以及房地产业内人士的追捧。一些专业人士分析认为，这一投资新方式为解决中国房地产的空置率以及开辟投资新渠道提供了一种新的思路。无论对发展商还是投资者，都大有裨益。那么产权式酒店究竟是一种新型的房地产投资方式，还只是融资方一种新瓶装旧酒式的集资？
二、何为产权式酒店
首先必须明确的是何为产权式酒店。简单地说，产权式酒店就是开发商们将酒店的每间客房分隔成独立产权，进行出售。业主将客房委托酒店统一经营管理，每年获取相应分红及若干时间的免费入住权。
产权酒店于20世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TTMESHARE”，即“时空共享”。其共同特点是都处于景色优美的旅游地区，酒店的出租率较高，一般年出租率都在40％以上。具体而言，产权酒店主要有三种类型：
第一种是时权酒店。即首次由瑞士亚历山大提出的“Timeshare Hotel”，是产权式酒店的发端。时权酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转让或交换。
第二种是退休住宅型酒店。这是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型酒店在美国比较多见。
第三种是有限自用的投资型酒店公寓。开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营并获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费人住权。这种酒店一般位于著名的旅游地区，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。
中国现有的产权式酒店大多属于第三种，具体模式为：业主一般只要投入金额不多的首期，然后以银行按揭的方式分期付款，大约10—15年后取得产权。投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利；（一）对每间客房拥有独立的产权，可自由转让、抵押、赠送、继承等；投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房；（二）每年确定自己的使用天数；（三）其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。而且这里的酒店管理公司一般就是开发商或开发商的下属单位。
三、对中国产权式酒店本质的分析
中国的产权式酒店模式到底是一种单纯的房产买卖，还是一种证券投资行为呢？笔者拟结合金华国贸大厦南楼“产权式酒店”的基本构思来探讨产权式酒店的性质。
单纯的房屋买卖与证券投资有何本质上的不同，可能最大的不同在于两点：一是投资者的出资是单独的还是作为一个整体。从表面上看，产权式酒店将客房以套为单位出售给投资者并且每个投资者分别拥有独立的产权证，所以很容易造成一个假相，就是每个投资者只是分别购买房产，然后委托他人出租。但是这种表面上的分割并没有产生实际意义上的分离，每一个投资者的投入都是酒店这一整体不可分割的一部分。产权式酒店仍然是以所有的客房和配套设施即所有资产的集合来获得经济效益的。这是因为：
1．酒店的管理和收益的计算并不是分开进行的，而是以全部客房以及公共设施为对象来计算支出和收益以及利润的。这从产权式酒店的业主分红公式就可看出：业主分红=业主利润分配系数x可分配利润总额，而业主利润分配系数＝业主物业首次交易总额／（酒店经营物业总面积首次交易总额＋酒店房间配套设备总额）（其中，首次交易总额是指发展商公布的销售价格）。单套的客房如果脱离了酒店这个整体是无法获得经济利益的。
2．投资者无法实际对已拥有产权的房屋进行直接和单独的控制，其完全不是传统意义上的业主。例如在金华国贸大厦的基本构思中，我们看到有这么几条规定“a、五一、国庆、元旦、春节等节假日期间每套客房每年不得超过五天免费入住日，投资者对客房实行入住应在年前15天与酒店签订协议；b、投资者将客房作为自己住宅人住的，应服从酒店统一安排，酒店按每天每间50至70元收取配套设施服务费，居住期间须遵守酒店的各项管理（包括社会治安、消防管理等制度）；c、客房内设备不得随意处置。”从这几个条款可以发现，投资者对所拥有的客房的利用、占有等都受到很大程度地限制，换言之，投资者并不能直接对所购买的房产进行控制。而当投资者入住酒店时，与其说是业主，不如说是酒店的消费者。
3．当投资者出售客房时，其出售的只不过是一些权益，受让者不能改变房屋的用途，因此其拥有的房产无法与整个酒店分离出来。
4．从房价来看，产权式酒店房产的定价远远高于其作为一般房产时的定价。金华国贸大厦每套标准房平均占用建筑面积44.86平方米，平均售价24.8万元，而在金华，相同面积的商品房的售价为10～15万元。这样的价格如果仅仅是作为房产出售是存在疑问的。显然这是依据酒店整个价值来计算各套客房的价值。这和证券价值的计算很类似，即每一股的价值依赖于投资总额而就其本身而言谈论价值是无意义的。从以上的分析，我们可以发现每一个投资的所拥有的房产只是酒店的不可分割的一部分，可以说所有投资者之间是一种共同共有的关系，而不是像传统的房地产买卖中的“建筑物区分所有关系”。因此，从本质上看，房产投资者是将资金共同投资于同一个企业—产权式酒店。
二是所获得的投资收益是依靠自己的努力还是他人的努力。如果说产权式酒店的业主所拥有的仅是房产所有权，那么其投资收益应主要由其自己决定并通过自身的努力获得，或者出租，或者转让。在产权式酒店的模式下，开发商将此定性为委托管理出租。果真是一种委托关系吗？在实际生活中，一般有两种房屋出租的委托。一种是普通的委托经纪人出租房屋。由经纪人收取佣金。这其实不是真正意义上的委托，而是一种居间行为。房屋出租人对于房屋的出租事宜仍需过问，且房屋仍处于其实际掌控之中。另一种委托较为典型的是“房屋银行”。也就是房屋的主人可以将房屋委托给房屋银行代为管理出租，由房屋银行支付定额的租金。这里须强调的是房屋银行向房主每月支付的租金是事先约定的一定的数额，而不管实际的租金如何？也就是说这样一种委托出租的模式，房屋银行承担了主要的风险并由此获得相应的利润，所以在出租过程中，房主无需付出努力，也无需承担主要的风险。而产权式酒店的委托则显然与上述不同。酒店经营出租的风险完全由房主个人承担。在这里，我们倒似乎可以看到一般公司中经营权与所有权分离的影子，即全体股东委托经理层对企业实施管理。与此同时，产权式酒店的投资者一般缺乏足够的经验、时间和途径去管理和经营酒店这项业务，而且很多产权式酒店为迅速集资，往往不顾路途遥远，远赴它地募集投资，这也使得投资者远离酒店所在之地，因此实际的管理和控制显得更不可能和可行。实际上，这些投资者也无意占有、控制以及发展酒店，而只是被丰厚的投资收益所吸引。珠江三角洲的一些酒店就将产权式销售宣传为“你不赚钱，别人为你赚钱；你不工作，别人为你工作”的最佳投资方式。所以，投资产权式酒店获得的收益完全来自于发起人或第三方的努力，投资者在其中一般不起任何作用。
四、对现状的一些思考
从上述分析可以看出，产权式酒店并非传统意义上的房地产买卖，其性质更类似于一种证券投资。而在中国，产权式酒店作为一种新型的金融产品，人们对其的认识还不够深入。那么产权式酒店落户中国是喜还是忧？
第一，由于产权式酒店的种种特性，投资者承担了比买卖房屋更大的风险。如果将产权酒店只是认定为一般的房屋买卖，可能会对投资者产生不利影响，主要表现在三个方面。
首先，是在销售酒店时，如果只是将其认定为是一般的买卖，那么众所周知，房地产开发商所作出的种种高利润的承诺只是吸引投资者购买其房产的一种常见的宣传手段。开发商种种美丽诺言只不过是其的一种推测，一种投资前景分析，而不是具有法律意义的承诺。至于其后房产是否真如其所说的那样有高额的回报率，那还取决于市场的状况和投资者的运气，这也是投资者在购买一般的房产是能够预见到的且必须自己承担的风险。但在产权式酒店中，由于产权式酒店的特殊性质，投资者显然已不将这些承诺仅仅看作是一种广告，而是依赖开发商的种种承诺作出投资决定，那么这些承诺的真实性和准确性就显得尤为重要，所以将产权式酒店归入一般的房产买卖则难以追究开发商的种种欺诈和隐瞒的行为。实践中，几乎所有的产权式酒店的宣传广告中都提到高额的投资回报，如深圳的一家产权式酒店宣称其酒店是“财富高速裂变的神话”：业主除每年拥有5％的固定回报，及享受60天的酒店客房使用权外，还有酒店客房部纯利润的30％的分成，这样只需6年就能回收首期房款；同时如业主将每年60天的使用权转让，扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。很多投资者也正是出于对丰厚投资回报的兴趣而投资于酒店的。但是当我们较为理性地分析这些投资率时，却发现他们要么对如何得出这样的结果语焉不详，要么就是根本站不住脚。大多数产权酒店是按照最理想的经营条件来计算投资回报率的。比如成都郊区某产权酒店所预期的入住率为50%，标准间价格为100元。从其郊区酒店经营的实际情况来看，郊区酒店的季节性特别强，真正有较好入住率的月份并不多，平均下来，根本达不到酒店经营管理公司预期的入住率。同时，产权酒店一般都要标明达到几星级，目的是显示其完善的硬件配置和经营水平。但硬件真正达到其星级配置，按其星级宾馆标准进行经营管理，所需要的经营管理成本会相当高。有的产权酒店为营造良好环境，还在产权酒店内兴建大面积的绿化，人为地创造了许多水景，运营过程中更是需要大量的水电、人工维护的费用。但是大多数经营商对这些负面因素的披露都刻意回避，只字不提。
其次，在管理酒店时，由于其只是作为受托人管理酒店，因此，没有强制性的义务向所有投资者披露酒店的经营状况以及影响酒店的重大事项。而在实践中，这些投资者并不实际掌控酒店，缺乏专门的管理监督的经验，而且一般居住地离酒店很远，又比较分散，无法及时了解酒店的实际经营情况。这将给经营者任意行为大开方便之门。
其三，尽管投资者拥有单套客房的产权，但实质上无法直接控制甚至影响客房的使用和收益。同时由于各个投资者拥有的客房只是整个酒店的一部分资产，其与传统的房产有很大的区别，因此，在规避风险方面存在很多缺陷，如不可以改变用途，其风险就高于一般的房产投资。所以有关酒店的基本情况和经营状况的信息披露就显得尤其重要。而在中国目前的产权式酒店的销售中，经营商和投资者就存在着严重的信息不对称。
第二，从目前中国实践中产生的问题来看，不少房地产开发商推出产权式酒店带有投机的心理。如果酒店业不景气，其既可以利用产权式销售脱身出来，避免风险，又可以将手中本来就滞销的房产销售出去。如有的委托经营管理合同中，明确委托时间只有一年，与国家有关物业管理的规定即一年内应成立业主委员会的规定相吻合。合同同时规定，一年后，由业主委员会行使权利，自行决定是否继续聘请该酒店经营管理公司，或采取其他经营方式。产权酒店的开发商都宣称，他们煞费苦心这样做，目的是为了有效保证投资者的利益。其实，更深层的意义在于，开发商十分清楚产权酒店经营是有极大风险的，因此在一定时间之后如果经营不景气，他就以引进专业酒店经营管理商这一冠冕堂皇开的理由金蝉脱壳，把球踢给了业主委员会，风险转移给了所有的投资者，自己则拍拍屁股走人。因此，如果将产权式酒店只是看作房产买卖，这对于投资者是相当不公平的。
第三，如果将产权式酒店纳入一般房地产监管的范畴，可能会引起立法的一些矛盾与混乱。目前，提及产权式酒店，人们往往将之与房地产业以及旅游业相联系，从而得出结论：或曰须修改相关房地产方面的立法以此来包容这种房地产的特殊形式，或曰需另外立法对产权式酒店单独规制。例如有人认为：目前出台的《商品房销售管理办法》第十一条的规定是对旅游房地产项目中的重要部分—产权酒店的明确限制，即“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，因此需要修改。然而，立法者订立这项规定的目的，就是防止开发商以买卖之名行融资之实，如果进行修改，对产权式酒店网开一面，则完全违背了当初的立法宗旨，势必会使这个法规自相矛盾，也无法规制一些不法的行为。
产权式酒店在中国仍属新兴事物，是否需要监管，在中国现有的金融监管体制下如何监管将是我们需要进一步深入探讨的问题。本文只是试图从一个视角对其作一些分析，希望能成为引玉之砖。
2003 > 2003年总第56辑