【摘要】 近年来，房地产众筹作为一种新型融资方式应运而生。以融资开发、营销推广和投资理财三种模式为代表，其在互联网金融快速发展的背景下促进着我国房地产行业商业模式的创新，具有特殊意义。然而，其内在法律结构与非法吸收公众存款、非法发行证券等违法行为的界限不清，以及我国在相关领域的立法缺失，使得房地产众筹的合法性一直备受质疑。为了促进我国房地产众筹的健康发展，相关机构应尽快构建房地产众筹的法律体系、明确房地产众筹的主体责任、完善房地产众筹的监管体制，切实保护房地产众筹法律主体的利益。
【关键词】 房地产众筹；股权众筹；互联网金融
【全文】
一、房地产众筹的商业模式
众筹，英文作Crowd-funding，通常指某一项目或创意的发起人利用互联网的传播性，面向公众集中小额资金，从而取代银行、投资者等金融实体或个人的融资行为。一般型众筹可依据其所能获得的回报分为捐赠型、回报型和投资型。其中，捐赠型众筹不寻求任何回报，属于慈善法的管辖范围；回报型众筹也称预购型众筹，以预付产品款项为特征，该类型与捐赠型众筹的相同点在于提供资金的公众都不以获得未来投资回报为目的，其目的在于项目成功及获得产品消费，因此，其都不具有投资性，不属于证券法管辖，只能由合同法、产品质量法、消费者权益保护法等法保护[1]；而投资型众筹则依据投资者与融资者之间的法律关系，分为债权型众筹和股权型众筹，前者的融资人对投资者负有还本付息的义务，后者则使投资者成为相应企业的股东，对融资项目共享收益、共担风险。
在一般型众筹的基础上，房地产众筹作为一种新兴的融资方式，其交易结构、法律关系等问题并未得到充分重视。随着我国国内众多房企相继推出房地产众筹项目，该领域中所包含的发展模式也逐渐明晰，其主要由融资开发型房地产众筹、营销推广型房地产众筹和投资理财型房地产众筹三种商业模式构成。
（一）融资开发型
融资开发型房地产众筹中，开发商主要以获得开发建设资金为目的，而投资者则主要以获得房屋产权为目的，其依对象又可具体被分为定向类与非定向类；同时，在实践中也存在部分融资开发型房地产众筹项目的投资者以最终获得项目使用权为目的的情况。
1.定向融资开发型
2010年3月，众美集团推出了河北石家庄众美城房地产众筹项目，并在拿地前即与多个单位建立了合作关系，投资者也在拿地前缴纳部分购房款，而这笔资金将用于拿地、开发建设等各个阶段，该项目的投资者有权对项目进度进行考察和参与配套设施建设等。其面向特定合作投资者，且在合作单位内部员工的购房需求方面有一定要求。[2]由于此时房地产项目尚未立项，拿地前支付的购房款本质上在开发商和投资者之间形成了一个房屋期权合约，投资者在合约规定的行权日，可向开发商请求订立房屋预售合同或房屋买卖合同。
2.非定向融资开发型
2014年5月，平安好房和万通控股联合发起中国首个房地产众筹联盟，并于成立当天推出碧桂园上海嘉定房地产众筹项目。该项目在开发商取得土地使用权后、开工建设前，便面向公众投资者以每平方米为单位进行资金募集，并包装成金融债券、保险等形式发售，在募集资金量达到众筹目标后便进行楼盘建设。投资者在建设期间也可参与到项目设计等过程中，同时在建成后享有以较低价格认购房产的权利。[3]这同样在开发商与投资者间形成了一个房屋期权合约。另一方面，若将众筹项目建成后的不动产看作一个物权法意义上的整体，鉴于其所有权具有整体性，其“不能在内容或时间上加以分割”。[4]因此，多个投资者应按其投资比例对众筹标的共有所有权，此属于按份共有。[5]
3.获得项目使用权的融资开发型
2015年2月，雅墨集团、原始会与磐鼎基金联合发起“中国首家众筹酒店——三亚雅墨半岛酒店”项目。投资者通过众筹项目参与到酒店建设中，酒店建成后每年赠送相当于投资金额10%的消费卡，该卡可在雅墨集团及其合作联盟的任意一家门店使用。[6]投资者和开发商之间形成的权利义务关系属于典型的“服务人提供技术、文化、生活服务”，[7]二者所订立的合同全部或部分以劳务为债务内容，[8]投资者在支付投资金额后可获得众筹项目的特殊权益，如房屋使用权、产品体验权、倶乐部会员权等，其性质类似于前述回报型众筹。
（二）营销推广型
营销推广型房地产众筹以开发商加快项目进程、投资者获得房屋产权为特征，开发商在获得商品房预售许可证后进行营销活动，招揽有购房意向的人群，摸底市场对项目定价的反应，其众筹项目周期往往较短。根据具体操作的不同，其又可被分为抽奖类、拍卖类两种。
抽奖类主要以京东金融与远洋地产合作推出的“11元筹1.1折房”和“屋莫愁”房地产众筹项目为代表。2014年11月11日，京东金融“小金库”和“白条”用户只需支付11元即可获得以1.1折购买远洋地产提供的11套房源的抽奖资格。[9]2015年6月18日，双方再次合作推出“屋莫愁”项目，其参与者只要分享“屋莫愁”页面到朋友圈，便可能获得6.18折购房的机会。拍卖类以苏州万科城联手搜房网推出的房地产众筹项目为代表。[10]万科苏州公司提供市价为90万元的房源作为众筹标的，投资者最低只需投资1000元就能参与众筹，完成众筹目标后该房源在搜房网上以6折起拍，参与竞拍对象仅限众筹参与者。[11]
由上可知，营销推广型房地产众筹通过设定较低的参与门槛，以可能产生的高收益回报吸引大量投资者参与，并达到宣传房地产楼盘的最终目的。此类房地产众筹项目通常以既有房源作为众筹标的，互联网众筹平台受开发商委托，以开发商的名义对项目进行宣传，并对开发商享有约定的权利。在前文案例中，苏州万科公司将众筹项目提交搜房网，经搜房网审核发布后即成立委托关系，而项目本身的风险则要由苏州万科公司承担。同时，营销推广型房地产众筹中，众筹平台在与投资者、开发商的三方法律关系中应处于居间人的地位，[12]其仅承担审核、发布项目信息的义务，并不参与投、融资双方对于订立合同、项目开发等问题的商谈，其收益只在众筹项目成功后依融资额确定，并由融资方进行给付。
（三）投资理财型
投资理财型房地产众筹根据开发商与投资人的关系可被分为债权型和股权型。其中，债权型房地产众筹在开发商和投资人之间形成了一个借款合同，二者属于普通债权债务关系。以当下众多P2P公司对开发商的房地产抵押贷款业务为代表，融资方承诺固定回报，并通常附有抵押、保证等担保方式。投、融资双方就投资金额、期限、利息等约定明确，所筹集的资金往往用于弥补项目开发过程中的资金缺口。
股权型房地产众筹则与房地产投资信托基金（REITs）类似，开发商通过低门槛、高回报率的房地产众筹形式吸引大量投资者，令其同时持有一个房地产众筹标的。此类房地产众筹往往以所有投资者为股东设立资产管理公司，而由资管公司建设或购买不动产，并委托物业管理公司进行管理。投资者通过持有不动产相关收益权及不动产物业增值来获得收益，开发商则通过最初的众筹项目以及之后收取的资管费用募集资金。
2015年6月12日，万达集团通过快钱平台发起“稳赚一号”房地产众筹项目，投资者最低认购金额为1000元。该项目募集资金将用于各地方的万达广场建设，并以广场收益权、商铺租金和物业增值作为回报回馈投资者。[13]与此类似的还有平安好房网海外众筹项目。2014年8月，平安好房网选定3套美国房产进行房地产众筹，并与当地一所私立大学签订了为期三年的出租协议，第四年由物业公司溢价回购，最终投资者将获得租金及房屋溢价部分作为收益。[14]
由上可知，股权型房地产众筹中，开发商通过众筹平台设立股份有限公司，投资人则以其投资金额成为股东并共担风险，其本质属于股权众筹，投资者直接以股权为投资形式，希望未来能够获得分红或者股权的增值。[15]另外，在投资者获得众筹项目的特殊权益时，其所享有的收益权能按其功能、主体应属于用益物权、他物权。由此可知，权利平等的各投资者之间应类推适用准共有的规定，因其“着重于财产的使用，着眼于其使用价值和收益”。[16]
二、房地产众筹的创新意义
房地产众筹是以不动产所有权、使用权或收益权为标的的一种众筹形式，其在一般型众筹的基础上有自己独特的创新意义，需要单独分析与规制。
（一）风险隔离的创新
相比国外的房地产众筹模式，我国部分房地产众筹项目并未进行实质上的金融创新，例如，前文所举营销推广型房地产众筹中投资者的收益本质上来源于开发商的亏本让利，此种模式下开发商往往以提高地产项目关注度为最终目的，因而无法完整地体现房地产众筹在融资过程中规避风险的创新之处。
而在这一点上，以平安好房网旗下广州北部万科城众筹项目为代表的房地产众筹模式则更具有代表意义。[17]该项目以广州北部万科城216套住宅为众筹标的，投资者作为受让人与平安集团旗下的资产管理公司签订《委托资产转让交易协议》，购买资管公司向开发商提供的委托贷款资产，这避免了融资方和投资者直接接触，使得众筹平台一定程度上规避了非法集资的法律风险；同时，资管公司通过平安好房网将委托贷款进行资产证券化，实现了风险隔离和充实现金流的目的，同时也使得众筹项目避免了采用股权众筹的形式，一定程度上规避了非法发行证券的法律风险。
（二）商业模式的创新
房地产众筹突破了传统房地产行业开发商主导和银行贷款的运营模式，融合了当前主流投资倾向和互联网技术发展的时代背景。仍以平安好房网旗下广州北部万科城众筹项目为例，开发商能够通过平安好房网募集的资金，成本远低于银行、信托等间接融资渠道的融资成本，并提前锁定未来购房者，减少了前期建设和后期销售的不确定性，减低了对开发商自有资金的要求和额外的营销成本；而投资者在以房屋折扣为主的收益保障基础上，有机会从拿地阶段就开始介人，真正参与房地产开发的流程与管理。[18]
因此，项目的参与者能从交易中各取所需，有购房需求的投资者获得低价折扣购房资格，开发商能迅速消化库存回收资金，众筹平台从交易中收取一定比例的管理费，[19]这对于促进房地产行业的快速发展具有创新意义。
三、房地产众筹的法律风险
基于前述房地产众筹法律结构的复杂性，其所蕴含的法律问题也涉及诸多领域。由于我国目前尚未出台房地产众筹领域的相关立法，本文对房地产众筹的合法性主要是通过其运营模式各方面所触及的现行法律法规进行分析，具体包括以下四个方面。
（一）非法吸收公众存款
2010年12月最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中，明确提出认定非法吸收公众存款或变相吸收公众存款所应具备的四个要件：第一，未经有关部门依法批准；第二，向社会公开宣传；第三，承诺在一定期限内还本付息或者给付回报；第四，向社会不特定对象吸收资金。
在前文所述的部分抽奖型房地产众筹中，开发商并未直接获取众筹资金，而是将其转化为购房款或以其他奖品形式返还给投资者；同时，以股权型房地产众筹为代表的众筹模式中，由投资人委托第三方即资管公司购买并处分房产，投资人自负盈亏，开发商并不承诺收益。由此看来，房地产众筹与非法吸收公众存款罪存在一定区别。
然而，从以营销推广型为代表的房地产众筹法律主体来看，尽管地产商和众筹平台经过工商注册登记，但其向社会公众募集资金的行为则未经任何相关部门审批；以前文“屋莫愁”项目为例，参与众筹需分享项目信息至朋友圈，其体现的互联网传播性，决定了该项目宣传对象是不特定的；同时，一些投资理财型的房地产众筹项目为吸引投资者，往往会作出收益承诺，如前文提到的广州北部万科城项目中开发商对于3%的预期年化收益率的承诺，这仍存在一定的法律风险。
（二）非法销售房产
根据《城市房地产抵押管理办法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。
在前文所提到的融资开发型房地产众筹中，投资者以获得房屋产权为目的，依其投资金额获取未来的购房资格，而在定向类模式下，开发商在发起众筹项目时往往尚不具备土地使用权证、建设工程许可证，或不满足商品房已竣工验收等条件。对此，只有理解为投资者所获得的只是未来购房的期权，等到项目至少符合房屋预售条件时其才能获得房屋产权。
然而，合同的成立是一个静态描述，其强调的是合同订立过程完成后的最终结果，即当事人达成合意这一既成事实。[20]从这一角度思考，融资者在发起众筹项目时即明确表示投资者可获得购房资格，此可视为房屋买卖合同的要约；投资者以购房的意愿进行投资，而关于众筹项目的基本信息也披露于可供投、融资双方知晓的互联网上，因此此处存在认定房屋买卖合同的可能性。而此时开发商尚未取得房屋预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，若开发商在起诉前未取得商品房预售许可证明，则极有可能面临一定的法律风险。
（三）非法发行证券
《中华人民共和国证券法》第十条规定，未经批准向不特定对象发行证券或向特定对象发行证券或向特定对象发行证券累积超过200人的为非法发行证券；[21]2014年证监会公布的《私募股权众筹融资管理办法（试行）》第十二条规定，融资完成后融资企业股东人数不得超过200人。[22]前文中的股权型房地产众筹最容易涉及以发行证券的形式运营众筹项目，以万达“稳赚一号”为例，投资者获得的是具有财产权益属性的广场收益权，其与开发商签订的合同中均附有回购保证，从表面上看，似乎此仅为投资者与融资方之间的普通债权。然而从内容上看，证券实质上代表了“具有高度流通性的、含有财产内容的民事权利”，[23]万达“稳赚一号”在快钱平台发售时具有转让功能，项目成立三个月起投资者可选择流通变现，因此其性质可能被认定为证券中的债权证券，受我国证券法调整。考虑到该众筹项目最低认购金额为1000元，而理论上最多可募集10亿元资金，该项目中购买证券性质的广场收益权的投资者人数极有可能超过200人，存在一定的法律风险。
而在实践中，开发商往往将一个房地产众筹标的分拆成大量规模较小的标的资产，将每一标的资产的投资者人数控制在200人以下；或者如前文所举的平安好房海外众筹项目，开发商通过在海外设立SPV收购基础资产，从而规避对于投资者人数的限制。
（四）关联交易
《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第二十一条给出了关联交易的基本法律概念，其中包含公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关联交易，以及可能导致公司利益转移的其他关联交易。由此可见，我国《公司法》上的关联交易无非就是传统公司法上的“利益冲突”交易的替代，二者在本质上是一致的。[24]而我国《公司法》所规制的则是可能产生欺诈的利益冲突场合。
综观国内房地产众筹的各种运营模式，实践中也存在融资方与众筹平台具备关联关系，隐含欺诈可能性的实例。在前文所举的万达“稳赚一号”项目中，众筹平台快钱公司系万达集团于2014年12月26日取得控股权的全资子公司，因而该平台在筹资过程中能否做到完全中立并严格履行信息披露责任存在疑问。[25]另外，2014年团贷网推出的“房宝宝”项目，其第一期产权登记的持有人东莞市浩全实业投资有限公司为团贷网主要控股；而第二期房地产众筹项目的第三方持有人东莞市汇才物业投资有限公司，其法人代表则是团贷网CEO唐军，[26]因此，该众筹项目中的房产管理者能否对标的房产独立履行委托管理职责也同样存疑。当被认定为关联交易时，房地产众筹项目所募集的资金在众筹平台没有引入第三方支付机构进行资金托管的情况下，极有可能被直接划人众筹平台的专用账户，并可能产生开发商利用关联关系挪用资金甚至卷款潜逃的后果。
四、房地产众筹的法律进路
我国众多房企因其流动资本少、信用等级低等原因难以获得银行贷款，该情形在我国近年来经济发展速度放缓的市场环境下更凸显了房地产众筹的现实意义。房地产众筹行业从自身特殊性出发，其未来的发展完善应从以下三个方面考虑。
（一）构建房地产众筹的风控机制
我国房地产众筹领域在立法层面还存在一定缺失，前文提到的众多房地产众筹项目，由于缺乏相关的法律规范而极有可能被认定为非法吸收公众存款和非法发行证券等。2012年美国JOBS法案的颁行，是在立法上由强化资本市场干预向融资效力性和安全性兼顾的转变。[27]我国在构建房地产法律体系时，也应顺应市场需求，在通过立法充分保护投资者权益的前提下，适当放宽房地产众筹的准入条件与发展限制。
前文提到融资型房地产众筹中，开发商与投资者之间极有可能被认定为房屋买卖关系，这违反我国商品房预售的相关规定。对此，相关机构应避免投资者和开发商直接发生类似商品房买卖的法律关系，并进一步鼓励众筹平台以金融期权的形式包装众筹标的，必要时可以适当允许开发商在法律范围内自建众筹平台。同时，应通过立法构建融资开发型房地产众筹的交易结构，开发标准化金融产品，明确房地产众筹相关产品的交易流程与交易限制，努力保障投资者利益。
而对于营销推广型房地产众筹，其因所面向对象的不特定性而极易触犯非法吸收公众存款罪，应参照JOBS法案的相关规定，立法准许众筹网站进行某种公开宣传，这意味着，将来发行者或中介机构可能通过报纸、网络或电视进行公开宣传，只要购买者为认可投资者[28]（Accredited Investors）和合格机构购买者（QIB）。这将有利于拓宽众筹项目的宣传渠道，使更多中小投资者能够参与到房地产众筹项目中来。但同时应明确其法律界限，其宣传内容只能包含项目信息、融资方资料等，禁止其通过媒体、互联网针对性诱导投资者进行房地产众筹项目投资。针对投资理财型房地产众筹，JOBS法案的出台给予美国股权型众筹以合法基础，我国房地产众筹以发行债权型证券或投资人股形式为主，因此在立法上应效仿美国，借《证券法》全面修订的契机，试行建立证券发行小额豁免制度，[29]使发起人不受发行人数200人以下的限制；同时，应立法允许开发商以分拆等形式控制单个众筹项目投资者人数，明确众筹项目的风控指标，将其控制在法律规定的范围内。
（二）明确房地产众筹的主体责任
针对前文提到的关联交易以及开发商或众筹平台非法集资等行为，对其的规制离不开对我国房地产众筹法律主体的规制与引导，具体包括以下两个方面。
1.明确融资方的发行责任
目前我国房地产众筹的面向对象几乎无门槛限制，例如前文提到的投资理财型房地产众筹中，无论是承诺固定回报的债权型众筹，还是要求投资者参与到资产管理决策的股权型众筹，都存在欺诈的可能性，因而也极有可能使投资者承担远超出自己知识水平和承受能力的投资风险。
美国JOBS法案在对网上小额集资项目的融资规模和投资上限都作出了规定，为了使投资者科学理性地选择适合自身的投资项目，同时也为了防止中小投资者过分集中于房地产众筹领域，我国应规定单一房地产众筹项目的融资上限，根据融资方的资本情况、信用等级来确定具体金额。此外，基于我国金融市场发展程度落后于美国的现实，应在JOBS法案的基础上进一步细化投资者所能投人的金额限制，结合我国实际，在投资者收入与资产状况的基础上确定融资方对不同投资者的发行额度。
2.建立独立的众筹平台
目前国内的众筹平台主要以一批提供众筹服务的互联网门户网站为代表，但是此种众筹平台在现行法律体系下定位十分模糊，极易触犯多个法律领域的禁止性规定。实践中，部分众筹平台的经营范围由最初的发布项目信息逐步扩展到投资咨询、做市交易等领域；而依据我国相关证券法律规范，只有证监会批准成立的证券公司或其他证券服务机构才具备从事证券服务业务的资格。因此，众筹网站提供中介服务的行为实质上已触及前文提到的非法发行证券的红线。
然而，证券公司高昂的经营成本与房地产众筹较小的市场规模之间的反差表明，在我国现阶段由证券公司设立众筹平台在经济上并不具有可行性。[30]因此，我国在房地产众筹监管模式上应借鉴美国JOBS法案，将众筹网站作为一种独立法律主体的设计，对其法律基础、准入门檻、运营模式等事项进行规定，并参考法案中对众筹主体的利益平衡原则，合理设置众筹平台的权利义务。
（三）完善房地产众筹的监管体制
通过前文分析，我国房地产众筹领域还存在大量的法律风险。从开发商角度来说，部分融资行为缺乏规制与引导，如前文提到融资开发型房地产众筹中，开发商在拿地前便完成认筹，然而由于缺乏监管，开发商的专业能力、成本控制力、资金流动性等都存在不确定性，普通投资者很难了解，这为后续众筹项目的进行埋下了隐患；从众筹网站角度来说，该主体在当前房地产众筹交易中的法律地位不明，关联交易频发，其背后是行业监管的缺失。2015年发布的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》虽基本厘清了对众筹平台的监管职责与分工，但由于我国尚未出台房地产众筹行业的相关立法，监管机关一直处于无法可依的状态，这也造成了当前房地产众筹平台野蛮生长的混乱局面。
因此，对我国房地产众筹领域的监管应在严控风险的前提下明确监管机构，赋予其独立的监管职能；同时，应坚持利益平衡原则，兼顾推动企业融资与保护投资者利益。
1.细化融资方和众筹平台的监管责任
首先，应从投资源头对资金的流向进行严格把控，选择第三方资金托管单位对募集资金进行管理，实现“宽进严管”，避免非法集资等现象的发生，推进我国的金融监管模式由分类监管向行为监管和行政监管相结合转变。[31]其次，也并非只有限制豁免加强监管的方法才能实现投资者保护，投资者自身以及众筹网站可以实现自我监管。众多的投资者实际上可以利用集资门户提供的内部论坛进行信息的交流与共享，增强透明度；而众筹网站基于自身发展的考虑，也会对相关信息进行甄别，并对融资方进行监管，以建立市场信心。[32]
2.加强融资方和众筹平台的信息披露义务
为了杜绝房地产众筹中的关联交易等现象，在信息披露上融资方的责任范围应包括但不限于融资方名称、资本状况、公司结构、法人代表、房地产开发证件等信息，其披露程度也可根据众筹项目目标金额而定；众筹平台的披露范围应包括房地产众筹项目基本信息、项目审核流程、资金托管方、法人代表，也需提示投资者可能出现的投资风险。同时，上述披露信息应经第三方机构鉴定，并及时向监管部门报告。
（责任编辑：旷涵潇）
【注释】 [1]彭冰：《股权众筹的法律构建》，载《财经法学》，2015（3）。
[2]新浪财经：《住宅“众筹”试验》，资料来源：http://finance.sina.com.cn/roll/20140915/105920293743.shtml,2016年5月6日访问。
[3]赢商网：《平安携手碧桂园众筹建房上海嘉定项目率先“试玩”》，资料来源：http://news.winshang.com/news -484808.html,2016年5月6日访问。
[4]王泽鉴：《民法物权》，第277页，北京，北京大学出版社，2010。
[5]《中华人民共和国物权法》第九十三条将共有分为按份共有和共同共有。其中，共同共有系基于一定的内部关系，如夫妻、家庭、合伙等；按份共有则是按照共有人所持份额共享所有权，因而，投资者就该房地产众筹项目应属于按份共有关系。
[6]众筹之家：《三亚雅墨半岛酒店——中国首家众筹酒店》，资料来源：https://www.zczj.com/project/46306.html,2016年5月6日访问。
[7]全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国合同法及其重要草稿介绍》，第150页，北京，法律出版社，2000。
[8]周江洪：《服务合同研究》，第14页，北京，法律出版社，2010。
[9]搜狐网：《京东金融远洋地产合作细节曝光房产众筹出新花样》，资料来源：http://stock.sohu.com/20141110/n405913248.shtml,2016年5月6日访问。
[10]百度乐居：《618真的来了远洋地产携京东金融开启全民屋莫愁时代》，资料来源：http://house, baidu.com/hz/scan/0/6016871188163519354/,2016年5月6日访问。
[11]环球网：《9小时540人搜房万科首单房产“众筹”遭疯抢》，资料来源：http://china.huanqiu.com/article/2014-09/5150014, html,2016年5月6日访问。
[12]《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
[13]和讯网：《万达众筹“稳赚1号”上线收益前轻后重》，资料来源：http://money.hexun.com/2015-06-12/176703749.html,2016年5月6日访问。
[14]雨山：《房地产众筹类型分析》，载《上海房地》，2015（3）。
[15]彭冰：《股权众筹的法律构建》，载《财经法学》，2015（3）。
[16]杨立新：《共有权理论与适用》，第60页，北京，法律出版社，2007。
[17]房讯网：《打法实操：“房地产众筹”六大模式详解》，资料来源：http://www.funxun.com/news/91/20156492501.html,2016年5月6日访问。
[18]房讯网：《打法实操：“房地产众筹”六大模式详解》，资料来源：http://www.funxun.com/news/91/20156492501.html,2016年5月6日访问。
[19]雷禹、陈文：《我国房地产众筹模式研究——平安好房网众筹模式分析》，载《新金融》，2015（4）。
[20]韩世远：《合同法总论》，第76页，北京，法律出版社，2008。
[21]《中华人民共和国证券法》（2014年修订）第十条规定：未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。有下列情形之一的，为公开发行：第一，向不特定对象发行证券的；第二，向特定对象发行证券累积超过二百人的；第三，法律、行政法规规定其他发行行为。
[22]《私募股权众筹融资管理办法（试行）》第十二条规定：融资者不得公开或釆用变相公开方式发行证券，不得向不特定对象发行证券。融资完成后，融资者或融资者发起设立的融资企业的股东人数累计不得超过200人。法律法规另有规定的，从其规定。
[23]刘俊海：《现代证券法》，第83页，北京，法律出版社，2011。
[24]施天涛、杜晶：《我国公司法上关联交易的皈依及其法律规制——个利益冲突交易法则的中国版本》，载《中国法学》，2007（6）。
[25]搜狐财经：《万达出资20亿购快钱51%股权》，资料来源：http://business.sohu.com/20141226/n407308348.shtml,2016年4月20日访问。
[26]东莞市消委会消费维权网：《千人众筹买别墅：灰色地带的法律风险》，资料来源：http://www.gddg315.gov.cn/zxyw/wqe/2014/07/04/6210.html,2016年4月20日访问。
[27]龚鹏程、臧公庆：《美国众筹监管立法研究及其对我国的启示》，载《金融监管研究》，2014（11）。
[28]鲁公路等：《美国JOBS法案、资本市场变革和小企业成长》，载《证券市场导报》，2012（8）。
[29]杨东：《论我国股权众筹监管的困局与出路——以〈证券法〉修改为背景》，载《中国政法大学学报》，2015⑶。
[30]刘明：《美国〈众筹法案〉中集资门户法律制度的构建及其启示》，载《现代法学》，2015（1）。
[31]杨东：《股权众筹应“宽进严管”》，载《上海证券报》，2014（12）。
[32]袁康：《互联网时代公众小额集资的构造与监管——以美国JOBS法案为借鉴》，载《证券市场导报》，2013（6）。
2016 > 2016年总第92辑